维塔斯发律师函过去的一年，张家界的房价趋于平静。相较于过去三年过山车般的涨价潮，2018年下半年开始，狂欢时光一去不返，下一个十字口隐现。这里面有国家宏观政策的调控因素，也有市场投资心理上的微妙变化。
国家宏观层面的政策因素，大致可以归纳为“房住不炒”的政策导向，国家也相应地制定了限购限贷等多项政策；微观方面，特别是三四线年，“棚改”成为三四线城市去库存的工具，进而推动了三四线城市的房价上涨。棚改之所以成为去库存的“工具”，一个重要的原因就是安置货币化，PSL（抵押补充贷款）的出现，使巨量资金进入房地产市场，这是近年来三四线城市房价暴涨的根本原因。数据显示，从2015年到2018年，我国棚改总规模超过1800万套，货币化补贴一度上升到60%左右，而这恰恰与三四线城市楼市发展径一致。
张家界的房价也正是遵循这一逻辑之下。棚改，对城市正面的意义是显而易见的，首先是极大地改善了棚户区居民的生活质量，加快了城市化进程，同时又拉动了消费，带动了投资。当然，对于普通老百姓而言，棚改的影响只有一个，那就是拉高了房价，让买房更加困难了。国家也正是看到了这一点，2019年棚改尾声，计划大幅缩减，2019年公布的37省市棚改计划仅为285万套，较2018年实际开工套数下降54.5%，较2019年原本计划套数460万套萎缩了38%，而央行的PSL贷款连续两月零投放，今年前五月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）1530亿，相比上年同期骤降65%。在这大的影响下，张家界的棚改却依然势头正劲：2019年，张家界全市棚改项目共涉及21个、6091户，总投资约45.0257亿元；而2018年，张家界全市棚改项目65个、13740户，总投资为108亿元。
但无论如何，棚改货币化只可能是短期政策，并且这一政策的利弊太过明显，虽然棚户区居民的生活改善了，房子的库存去掉了，金融风险稳定了，也一定程度上促进了就业，但弊端也非常明显，房价的过快上涨，加速了楼市泡沫化。显然，棚改不能一直改下去，国家需要找出一种既能稳定金融风险、改善城市居民生活质量，又能避免房价暴涨的城市计划。
在“棚改”接近尾声的时候，“旧改”接棒，成为一项“创举”，堪称楼市再一次重大的变局。6月19日，国务院常务会议正式提出要“加快推进城镇老旧小区，群众改善居住条件” ，简称为 “旧改”。会议主要确定了四大问题：1、明确标准和范围，由试点探索进而推广至全国；2、加强引导，配合住户，促进户内并带动相关消费；3、加快金融机构的入场，运用市场化的方式来吸引社会力量参加；4、改善老式小区的居住和生活质量，建立后续长效管理机制。
和棚改的大拆大建不同，“旧改”只改不建，不涉及到拆迁问题。简而言之，旧改侧重基建投资，棚改侧重地产投资。旧改的对象主要是更新2000年（含）前建成的条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且未纳入棚户区计划的住宅小区以及住宅楼。其中不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，就是给有条件的小区加装电梯、配建停车位，从而促进住户户内并带动消费。
据报道，我国目前共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，人员高达过亿人，建筑面积约为40亿平方米。保守估计，老旧小区投资总金额可高达4万亿元，如期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
在资金来源上，和棚改也完全不同，棚改的资金来源主要是地方债和央行贷款，棚改能够成为楼市房价的发动机，主要就是有这部分定向资金放水的强力支持。旧改的资金来源，主要是中央补助，剩下的就是要居民自己出钱。补贴的力度不会太高，估计还是走民生工程的线，意在稳定投资和促进消费，而不是刺激房价。
对于张家界而言，棚改虽然仍在继续，但围绕棚改的楼市红利已基本消失，而旧改为时尚早，从试点到普及到张家界这样的城市，至少需要一至两年的时间。到时即使大面积实行旧改，因为没有央妈的资金支持，对房价的影响甚为微弱，那些居住在老旧小区未纳入棚改计划的人，可能要打消翘首拆迁的念头了。
当然，无论旧改如何改变楼市未来的，一个不变的现实是，只要城市化还在进行，只要楼市的稳定关乎国家金融安全大局，只要人们对居住条件的需求不减，房价下跌就缺乏基本的逻辑，保稳定与促发展的内核就是：既要逐步改善城市人口的居住，又要稳定房地产发生大的动荡，还要楼市产业链上的就业。
房子是城市的门票，也是城市的股票。放弃房价一夜暴跌的幻想，可能是每一个想在城市站稳脚跟的人都需要的一门课程。
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