张家界：拟处置长沙海东青大厦房产项目资产评估说明

　　纳入评估范围的投资性房地产建成于2000年，主要分位于长沙海东青大厦第20层和21层。投资性房地产的基本概况如下：1．投资性房地产的用途分类

　　本次委托评估的资产为12套房产，房产证证载用途为办公，土地使用权证证载用途为商办综合，现作为商业办公楼。

　　本次委托评估的资产为12套房产，均办理了房产证和土地使用权证，证载建筑面积为1793.1平方米。房屋证载人为张家界旅游开发股份有限公司（张家界旅游开发股份有限公司，以于2011年6月，更名为张家界旅游集团股份有限公司，而房产证证载人没有及时同步变更，故不影响张家界旅游集团股份有限公司对此12套房产拥有所有权）。土地使用权证证载终止日期是2043年7月21日。

　　房产证号分别为长房权证开福字第710263002号、长房权证开福字第710263003号、长房权证开福字第710263004号、长房权证开福字第710263005号、长房权证开福字第710263006号、长房权证开福字第710263007号、长房权证开福字第710263008号、长房权证开福字第710263009号、长房权证开福字第710263010号、长房权证开福字第710263011号、长房权证开福字第710263012号、长房权证开福字第710263013号，土地使用权证号分别为长国用2011第048349号、长国用2011第048350号、长国用2011第048351号、长国用2011第048352号、长国用2011第048353号、长国用2011第048354号、长国用2011第048355号、长国用2011第048356号、长国用2011第048357号、长国用2011第048358号、长国用2011第048359号、长国用2011第048360号。

　　此12套房产，香野春色位于长沙市芙蓉中一段466号海东青大厦第20-21层，建筑状态完整，但目前均为空置状态。建成于2000年，钢混结构，房产间的隔断墙已全部被拆除，现为20层和21层均为通透式办公场所。房产的入户门为铁质防盗门，窗户为铝合金窗，室内门为木门和玻璃隔断门，内墙刷乳白墙漆，地面贴瓷砖，屋顶没吊顶，只涂刷墙漆，卫生洁具为普通国产洁具，给排水系统用UPVC管，照明用电灯具为日光灯、吸顶灯等，保养状况一般。

　　产权持有单位采用年限平均法计提折旧。按投资性房地产资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定投资性房地产资产的年折旧率如下：

　　4．投资性房地产及占用土地权属状况本次委托评估的12套房产均已办理了的房产证和土地使用权证。(三)核实过程1.核对账目：根据产权持有单位提供的投资性房地产类资产评估申报明细表，首先与产权持有单位的资产负债表相应科目核对使总金

　　（6）进地产区位状况、实物状况及权益修正；（7）计算比较价值。2.比较实例选择评估人员通过市场调查，搜集了评估对象所在区域内近期成交的相关房地产交易实例，根据可比实例选取的相关，选取下列的三个项目为比较实例。交易实例概况如下表所示：交易实例实例名称

　　t——房地产的收益年限E——土地使用权到期后的房产建筑剩余价值2.确定评估对象租金水平根据评估基准日长沙市开福区松桂园商圈同类房地产交易的市场租金价格和评估对象的区位状况及实物状况，并结合该区域房地产市场发展趋势，确定评估对象的市场租金水平。(1)选取可比实例。小区名称建筑面积（平方米）楼层装修租金（元/月/平方米）租金（元/日/平方米）押金方式备注

　　期日状况修正采用写字楼物业指数进行，计算公式如下：期日状况修正系数=案例交易月份指数/估价期日月份指数

　　其中区位状况修正包括：交通便捷度修正系数、自然人文质量修正系数、公共配套设施修正系数等。

　　评估对象市场价格=建立比较基准后价格×交易情况修正×市场状况修正×区位状况修正×实物状况修正×权益状况修正

　　以上两种评估方法分别从不同角度测算海东青大大厦第20层的市场价值，两种方法得出的评估结果差异较大。而我国房地产的租金与售价比长期处于不配比的状态，从房屋收益的角度测算房屋的市场价值往往低于其实际市场成交价。通过对当地房地产市场和写字楼价格的分析，并结合评估对象的实际情况，本次评估采用市场法的评估结果作为最终评估结果。即：

　　评估值与账面原值相比，下跌了17%，主要原因是评估对象已使用18.51年，导致其评估原值的降低。投资性房地产净值评估增值4,855,473.29元，增值率50.85%。

　　评估净值与账面净值相比，增值原因主要有以下两点：第一，产权持有单位对评估对象采用的是成本后续计量模式，选取的折旧摊销年限为32年，加速对其计提折旧，导致评估基准日账面净值较低；第二，被评估对象为投资性房地产，处于长沙市市级商业区，虽已使用多年，但近年来周边的商业办公楼价格持续上涨，而导致其评估净值增值。

　　中企华资产评估有限责任公司受张家界旅游集团股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循、客观、的原则，采用市场法与收益法的评估方法，按照必要的评估程序，对张家界旅游集团股份有限公司拟处置长沙海东青大厦房产行为涉及的12套投资性房地产在2018年3月31日的市场价值进行了评估。

　　评估基准日，委托评估的资产账面价值为954.85万元，评估价值为1,440.40万元，增值额为485.55万元，增值率为50.85%。

　　投资性房地产净值评估增值4,855,473.29元，增值率50.85%。净值评估增值原因主要如下：

　　第一，产权持有单位对评估对象是采用的是以成本法为后续计量模式，选取的折旧摊销年限为32年，加速对其计提折旧，导致评估基准日其账面净值较低；

　　第二，被评估对象为投资性房地产，处于长沙市市级商业区，虽已使用多年，但近年来周边的商业办公楼价格持续上涨而导致了评估净值增值。